La loi du 24 Mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi "ALUR" a été publiée au journal officiel du 26 mars 2014 et est entrée en vigueur dès le 27 mars pour bon nombre de ses dispositions. Véritable "loi fleuve", elle réforme en profondeur tous les domaines de l'immobilier : et en particulier la location et la vente.

  Ce qui change maintenant

Pour tous les contrats de location y compris ceux conclus avant la loi

  • Charges locatives (les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois).
  • Travaux du propriétaire en cours de bail (le locataire doit laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe, une réduction de loyer proportionnelle devant être appliquée si ces travaux durent plus de 21 jours).
  • Délais de prescription (ce délai passe désormais à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location ; par contre, pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an).
  • Locations meublées (obligations des bailleurs et des locataires, compétence de la commission de conciliation sur les litiges relatifs aux meublés).
  • Trêve hivernale des expulsions locatives (du 1er novembre au 31 mars).

Pour les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014

  • Congés (si le congé émane du locataire, ce dernier bénéficie du préavis réduit à 1 mois s’il obtient un logement social, s’il est bénéficiaire de l’AAH ou pour des raisons de santé ; si le congé émane du bailleur en cas de vente ou de reprise, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires protégés sont assouplies au profit du locataire, les bailleurs qui achètent un logement occupé ne pouvant plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien).
  • Dépôt de garantie (le délai de restitution passe à 1 mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer - hors charge - par mois de retard).
  • Colocation (création d’un contrat type pour les colocations, les règles de solidarité des colocataires et de leurs cautions changent : au départ d’un colocataire, lui et sa caution, ne peuvent pas être solidaires des loyers plus de 6 mois après la délivrance du congé en bonne et due forme).
  • Locations meublées (régime aligné en partie sur celui des locations vides).

Pour les contrats de vente de biens en copropriété

Obligation de mentionner la surface habitable en plus de la surperficie privative du lot dite "surface loi Carrez". Cette modification apportée aux dispositions de l'article  46 de la Loi est applicable aux promesses de vente ou d'achat et actes authentique de vente conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi, soit à partir du 24 juin 2014.

Obligation de purger le délai de retractation ou de réflexion avec les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, ce qui implique nécessairement l'obtention de la part du syndic de tous ces éléments et ce, avant la conclusion de tout avant-contrat. Cette disposition est d'application immédiate

 

  Ce qui ne s’applique pas tout de suite

  • Frais d’agence immobilière encadrés (les missions susceptibles d’être facturées au locataire correspondant à l’état des lieux, les visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail, les frais étant partagés pour moitié entre bailleur et locataire) : décret en attente.
  • Dossier du candidat locataire (liste des documents susceptibles d’être demandés par le bailleur pour vérifier la solvabilité de son futur locataire) : décret en attente.
  • Contrat de bail (création à venir d’un contrat de bail type et d’un état des lieux type) : décret en attente.
  • Encadrement des loyers (création d’observatoires de loyers dans certaines agglomérations, ces observatoires définissant les montants de loyer médian servant de base pour fixer les loyers de relocation) : décret en attente.
  • Logement social (possibilité de déposer son dossier de demande de logement social en ligne et de suivre l’avancement du traitement grâce à un numéro unique d’enregistrement) : décret en attente.
  • Garantie universelle des loyers (indemnisation des bailleurs en cas d’impayés) : entrée en vigueur le 1er janvier 2016.

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